Какво трябва да знаем, когато си купуваме дом


Екипът на 1към1 се свърза с екип от юристи, които да споделят с нашите читатели спецификите от правна гледна точка при закупуване на недвижимо имущество. Благодарим за съдействието на Михаела Христова и Пламен Славов от Адвокатско дружество „Христова-Гатева-Славов”.

 

Какво е първото нещо или най-важното, което един купувач трябва да знае, когато избира имот?

 

Покупката на недвижим имот е инвестиция, към която трябва да се подходи с необходимите внимателно обмисляне и предварителна подготовка, която включва както ориентиране с пазарните цени, така и преценка за собствените възможности на купувача да финансира закупуването на имота и съпътстващите разходи при реализиране на сделката, в т.ч. нотариални такси, такса към служба по вписванията, местен данък, евентуална комисионна на брокер за недвижими имоти и др.

 

При вече избран имот най-важното е да се извърши детайлна проверка на документите за собствеността на имота, които го индивидуализират, както и на определени обстоятелства, свързани с имота, за да бъде купувачът защитен в максимална степен.

 

Как става проверката на тежести на недвижим имот? Само агенциите, с които работи купувачът, ли могат да правят тази проверка, или самият купувач може сам да я осъществи?

 

Проверката за тежести на недвижим имот може да се извърши от всяко физическо лице, което подаде необходимото заявление в Служба по вписванията. Не е задължително тази проверка да се извърши именно от брокера, с който работи купувача, но в обичайния случай тази проверка е част от задълженията на брокерската агенция и брокерите дължат извършването на тази услуга.

 

Заявлението за издаване на удостоверение за вещни тежести съдържа данни за лицата, за които се отнася справката и пълно описание на недвижимия имот (местонахождение и граници), като за издаването му се прилагат документ за платена такса, копие от акта за собственост, схема/скица от Агенцията по геодезия, картография и кадастър. В случай че имотът не е включен в кадастралната карта и регистри, се прилага удостоверение в този смисъл, издаденото от Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

 

Какво означава да се изповядва даден имот на данъчна оценка и каква е разликата между данъчната оценка и пазарната цена? И кое е в полза на купувача?

 

Изповядването на сделка на данъчна оценка е незаконосъобразен способ за разплащане на цената по сделка с недвижим имот, който страните по сделката ползват с цел да заплатят по-ниска стойност на нотариалните такси, на таксата за вписване на сделката и на местния данък. Това е така, защото нотариалните такси и местния данък сe определят пропорциално като процент от стойността на сделката, но се изчисляват върху не по-малка основа от данъчната оценка.

 

Законът за нотариусите и нотариалната дейност въвежда ограничението, че всички плащания над 10000 лева се извършват по банков път или след внасянето им по специална сметка на нотариуса. С оглед на горното, купувачът има интерес и законово задължение да плати по банков път при сделки на стойност над 10000 лева.

 

В допълнение, със Закона за ограничаване на плащанията в брой, който е в сила от 2013 г., е въведено изричното изискване, че плащанията могат да се извършват само по банков път, когато са на стойност по-голяма от 15000 лева или тяхната валутна равностойност, както и в случай, че плащането е по-малко от 15000 лева, но е част от обща цена на договора, която надхвърля 15000 лева. Законовата санкция за нарушаване на това законово изискване е 25 % от общия размер на направеното плащане при физически лица и 50 % − при юридически лица, като при повторно нарушение, санкцията се удвоява.

 

На следващо място, плащането по банков път е в полза на купувача и в случай на евентуална евикция (хипотезата на отстраняването му от имота по съдебен ред), защото в този случай купувачът търси от продавача продажната цена на имота, т.е. записаната в нотариалния акт цена на сделката, а не сумата, която купувачът е дал в брой и в нарушение на закона, за да си спести такси и данъци, като увреди държавния фиск. Ето защо, сключването на сделки на данъчна оценка води до фактическа невъзможност за купувача да докаже реално платената цена при евентуален проблем със собствеността и отстраняването му от имота.

 

При скрити дефекти на недвижимия имот, които не са изрично посочени в договора или обяснени на купувача, кой носи отговорност за това и какъв е редът на търсенето ѝ?

 

Купувачът може да търси отговорност от продавача само за скрити дефекти, т.е. за такива, които не са му били известни при покупката на имота, като продавачът носи отговорност, ако недвижимия имот има скрити недостатъци, които съществено намаляват цената или годността на имота да изпълнява предназначението си. Тази отговорност не зависи от това дали продавачът е знаел за скрития дефект. Недействително е всяко съглашение между купувача и продавача, което освобождава продавача от тази отговорност. Ето защо, от гледна точка на продавача е важно, всички известни дефекти на имота да бъдат описани писмено, например в предварителния договор за покупко-продажба.

 

На второ място, купувачът може да търси отговорност за скрити дефекти от строителя на недвижимия имот, ако се касае за ново строителство и е в рамките на нормативно установените срокове за търсене на отговорност от строителната компания. При строеж на недвижими имоти има нормативно установени минимални срокове след приемане на завършения строеж и след въвеждането му в експлоатация, в които срокове строителните компании имат задължение да отстранят скрити дефекти при изпълнените строително-монтажни работи. Тези срокове са между 3 и 10 години и са в зависимост от вида изпълнени строително-монтажни работи, като възложителят и изпълнителят на строежа могат да уговорят и по-дълъг срок от нормативно установения. Тези минимални нормативни срокове са уредени съгласно чл. 160 от ЗУТ и Наредба № 2/2003 г.

 

И в двата случая редът, по който се носи отговорността, е гражданско-правен, т.е. размерът на отговорността се установява по съдебен ред, ако страните не успеят да постигнат съгласие.

 

При изповядване на сделката за покупко-продажба пред нотариус и купувачите са двама, каква ще бъде таксата: по-висока или същата?

 

Таксата ще бъде идентична, защото нотариалните такси, таксата за вписване на сделката в Служба по вписванията и местният данък се определят като процент от продажната цена на имота, а не от броя на купувачите. Единствената разлика ще бъде в броя на подаваните декларации, който зависи от броя на купувачите, като всяка декларация се таксува по 12 лева с ДДС, т.е. по-голям брой купувачи води до незначително увеличение на нотариалните такси.

 

Какви биха могли да бъдат рисковете при покупка на имот без брокерска агенция? За какво трябва да внимава купувачът? Къде биха могли да бъдат подводните камъни?

 

Ползването на брокерска агенция има своите предимства, защото това са лица, които по занятие са запознати с пазара и цените на недвижимите имоти и се занимават с консултиране и подпомагане на сделки за покупко-продажба на имоти. Служителите на брокерските агенции имат необходимата експертиза за подготовката, снабдяването и прегледа на документите за покупка на имот, в това число и актовете за собственост. Неизползването на брокерска агенция лишава купувача именно от тези знания на брокера, което може да доведе до покупка на имот на по-висока от пазарната цена или до недостатъчно добро проучване на статуса на имота преди сключването на предварителния договор за покупко-продажба. Несъмнено ползването на брокерска агенция води до допълнителни разходи за купувача заради брокерската комисионна, но този разход се компенсира от експертизата на брокера и оказаното съдействие при сключването на сделката.

 

При всяко положение, независимо дали купувачите ползват брокерска агенция или не, съветът ни е при сделки с недвижими имоти да се консултират с юрист с необходимата експертиза, който да се запознае и да вземе становище по документите за сделката още преди сключване на предварителния договор за покупко-продажба и даването на капарото.

 

Ако купувачът избере да не ползва брокерска агенция, трябва още на етапа, предхождащ сключването на предварителния договор за покупко-продажба, сам с помощ от адвокат, да извърши необходимите проверки на имота, в т.ч. да прегледа нотариалните актове за собственост, да се снабди с удостоверение за тежести на имота, да направи справка в Служба по вписванията за продавача, да се снабди с необходимите скици на имота от Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

 

Сред най-честите подводни камъни при неизползването на квалифициран съвет при покупко-продажба на имот са покупка на имот на завишена цена, на имот с недостатъци, на имот, който няма разрешение за ползване или има проблем със собствеността и ползването му.

 

Какво ще посъветвате хората да гледат, когато подписват договор за покупко-продажба?

 

На първо място, съветваме хората внимателно да се запознаят с проекта за нотариален акт и с документите за сделката преди датата на самото подписване на договора за покупко-продажба. Така купувачът може лесно да иска отстраняването на евентуални неточности, неясноти и непълноти в нотариалния акт преди самото му подписване. Действително нотариусите имат задължение да прегледат документите и да прочетат на глас нотариалния акт преди подписване на нотариалния акт, но предварителната подготовка е от особено важно значение, когато касае за сделки на значителна стойност.

 

На второ място, важно е да има ясна уговорка за дължимата неустойка при евентуално отстраняване от имота, за датата на освобождаване на имота, за разпределението на нотариалните такси между купувача и продавача, кактои относно задължението за погасяване на текущите задължения на имота (за ток, вода, парно и т.н.).

 

Какво трябва да знаят за капарото? Може ли да се върне капаратото и при какви случаи, или това е напълно невъзможно?

 

Идеята на капарото/задатъка е да създаде своеобразна сигурност за двете страни по покупко-продажба, като капарото обикновено се дава при предварителния договор за покупко-продажба. Сумата на капарото варира, като обичайно е между 5 % и 10 % от общата продажна стойност на недвижимия имот. Функцията на капарото се реализира, когото е изтекъл срокът на сключване на окончателния договор и страните не са сключили сделка.

 

Продавачът може да задържи капарото при отказ на купувача или неизпълнение на изрично уговорено задължение на купувача: да се яви на определен ден и час при нотариуса за сключване на окончателен договор, при незаплащане в срок уговорената продажна цена и др. В общия случай е без значение защо купувачът не е заплатил продажната цена (например защото не му е отпуснат искания банков кредит за покупка), като в тази ситуация продавачът има право да задържи капарото. Ето защо, важно е купувачите да сключват предварителни договори съобразено с техните финансови възможности и да платят съобразно уговореното.

 

Купувачът също може да си търси от продавача даденото капаро в двоен размер, ако продавачът се откаже от договора или не изпълни свое изрично уговорено задължение – например да се яви пред нотариуса на уговорените дата и час. Това искане за връщане на капарото става с покана или по исков ред – чрез подаване на искова молба пред съответния съд, като на основание евентуалното осъдително решение в полза на купувача съдът издава изпълнителен лист срещу продавача и може да се търси връщане на капарото.

 

В допълнение, важно е да се знае, че законът въвежда изискване за писмена форма на предварителния договор за покупко-продажба на имот– даването на капаро по устен предварителен договор за покупко-продажба на имот е даване на капаро без основание и може да се търси връщане му по исков или доброволен ред.

 

Имате ли вие някаква случка, която да ни разкажете по повод на такива отношения?

 

Имахме случай, при който наш клиент се обърна към нас за консултация по закупуването на недвижим имот извън София. Върху имота имаше възбрана, наложена от частен съдебен изпълнител за вземане на кредитна институция. Ние участвахме и водихме процеса по преговорите за продажната цена, по сключване на тристранно споразумение между купувача, кредитната институция и с продавача, което да уреди плащането на продажната цената, действията и сроковете за вдигане на наложената възбраната, при проверките при съдебния изпълнител относно вземанията по делото и предприетите действия, както и при прегледа на документите за изповядването самата сделка.

 

Ето защо, съветваме прецизно да се гледат документите преди покупко-продажба и да се ползват консултации и съдействие на квалифицирани експерти с цел постигането на необходимата сигурност при покупко-продажба на имот.

Какво трябва да знаем, когато си купуваме дом
5 (100%) 3 глас(а)