15% ръст на имотните сделки в София


През изминалата година АДРЕС Недвижими имоти отчита 15% ръст на сключените сделки в София спрямо 2018 г. За същия период статистиката на Имотния регистър показва, че броят на покупко-продажбите в столицата е нараснал с едва 5.4%. „Редица купувачи дълго изчакваха подходящия момент, за да пристъпят към сделка. Атрактивните банкови условия и значителното забавяне на растежа на цените осигуриха добри възможности за покупка както на жилище за собствено ползване, така и за инвестиционни сделки“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на АДРЕС.

Експертите на компанията определят хората на възраст между 26 и 35 години като новите купувачи на пазара на недвижими имоти. Те представляват 39% от всички клиенти и вече променят основни характеристики в сегмента. По-бавно пристъпват към сделка, провеждат повече огледи и често търсят завършени и обзаведени жилища, в които могат да се нанесат веднага.

„По-младите клиенти успяват бързо да се ориентират на пазара, но им отнема повече време да изберат най-подходящия имот за себе си, особено когато купуват първото си собствено жилище. Искат то да бъде модерно и с технологични възможности, но същевременно с това да им напомня на уюта на дома, в който са отраснали. Все повече от тях не разчитат на помощ от родителите си по време на покупката, което допълнително затруднява решението им“ казва Тенекеджиева и допълва: „Новите купувачи налагат и прилагането на нов подход от страна на консултантите. Те трябва да бъдат по-мобилни и приспособими към ритъма на живот на този тип клиенти. Същото важи и за строително-инвестиционните компании, които трябва да съобразят сградите си с особеностите на това поколение“.

Според експертите клиентите са склонни да платят по-висока цена за имот в новопостроена сграда, ако тя отговаря напълно за усещането им за качествена среда на живот. Сериозен интерес предизвикват и обзаведените имоти след направени подобрения. В тези случаи разликата в цената спрямо необзаведено жилище за ремонт може да достигне 25%, които обаче се компенсират със спестените време и усилия преди нанасянето.

„Този подход често е предпочитан от хора, които използват кредит за покупката си и бюджетът, който са си определили, не включва допълнителни разходи по имота. Затова търсят готови решения. Още повече, придобиването на завършен апартамент им позволява да се нанесат веднага – нещо, което все повече присъства в изискванията на купувачите“, уточнява Тенекеджиева.
По думите й, когато планират използването на жилищен заем, хората трябва да имат предвид спецификите при оценката на движимото имущество в апартамента. „Наличието на обзавеждане – мебели, техника и оборудване в жилището, има по-малка тежест в изготвянето на оценката на банката, отколкото при определянето на пазарната стойност на имота. Това се отразява върху сумата, която банката би отпуснала при ипотеката на жилището“, пояснява Гергана Тенекеджиева.

ИПОТЕЧНО КРЕДИТИРАНЕ

 

През изминалата година бяха налице очаквания за свиване на ипотечното кредитиране. Въпреки множеството прогнози за повишаване на лихвените проценти и по-високите изисквания към кредитополучателите, сделките с кредити в София задържаха стабилни нива.

„Макар че започнахме 2019-а с първи спад в покупките с ипотеки, регистриран през последните 5 години, интересът към банковото финансиране на сделките с имоти бе устойчив. През последното тримесечие на годината дори отчитаме ръст спрямо същия период на 2018 г. и считам, че той ще продължи през цялата година“, посочва Гергана Тенекеджиева.

Въпреки че статистиката на Агенцията по вписванията показва понижение в общия брой на ипотеките на годишна база в сравнение с 2018, делът им в сделките на АДРЕС остава без съществена промяна и дори се увеличава минимално. Почти 55% от покупко-продажбите са осъществени чрез банково участие. Преобладават сделките с кредити, покриващи около 80% от стойността на имота. При 18% от покупките, клиентите използват ипотека за между 50% и 80% от сделката, а 21% от купувачите разчитат на заем за над 80% от цената на жилището. „Налице са откази за 100-процентово банково участие. Това обаче може да се счита като добър знак и признак за висок контрол в сектора, гарантиращ спокойствието на всички участници в имотния пазар“, уточнява Тенекеджиева.

ЦЕНИ

Ръстът на средните цени на имотите в София през 2019 г. е 7.13% по данни на АДРЕС. Покачването обаче не се дължи на действително поскъпване на жилищата, а по-скоро е резултат от засиления интерес към обзаведени и ремонтирани жилища, което води до сделки за по-скъпи имоти. Оттам идва и покачването в средните нива на реализираните продажби.

В повечето квартали на столицата се наблюдава задържане на цените на стандартния профил на имотите. Минимално покачване има в районите с ограничено предлагане на новото строителство, където има засилено търсене. В част от източните райони пък са налице надценени оферти от индивидуалните продавачи.

В южната част, където преобладава новото строителство, сделките се сключват в етап на строеж, заради по-изгодните условия, с което се обяснява и по-малкото покачване в квартали като Манастирски ливади.

 

ЦЕНИ НА ИМОТИТЕ В ГР. СОФИЯ В ЕВРО ЗА КВ.М.

 

Квартал XII 2018 XII 2019 Движение
Борово 990 1060 7.07%
Витоша 995 1068 7.34%
Гео Милев 1204 1282 6.48%
Дружба 810 876 8.15%
Иван Вазов 1460 1594 9.18%
Изток/Изгрев 1405 1506 7.19%
Красна поляна 765 812 6.14%
Красно село 975 1052 7.90%
Кръстова вада 1095 1168 6.67%
Люлин 682 738 8.21%
Лозенец 1375 1464 6.47%
Младост 1210 1262 4.30%
Манастирски ливади 1035 1085 4.83%
Надежда 795 864 8.68%
Овча купел 865 922 6.59%
Обеля 675 712 5.48%
Сердика, Свобода 659 714 8.35%
Суха река 785 845 7.64%
Света троица 912 982 7.68%
Хаджи Димитър 822 886 7.79%
Център 1395 1474 5.66%
Яворов 1255 1348 7.41%
СОФИЯ 1007 1077 7.05%

Източник: АДРЕС Недвижими имоти

„Цените на бизнес имотите също са устойчиви, което дава предвидимост на пазара. Клиентите могат да планират възвръщаемостта от инвестицията си в дългосрочен план. Още повече, в този сегмент наемателите се сменят значително по-рядко в сравнение с жилищните имоти, което дава допълнителна стабилност на собствениците“, каза Данислав Тенинчев, старши консултант Бизнес имоти в АДРЕС.

ТИПОВЕ СДЕЛКИ

По данни на компанията покупките с цел инвестиция бележат ръст спрямо предходната година и вече достигат 24%. Традиционно предпочитаните имоти са двустайните апартаменти, с добра транспортна обезпеченост, заради високата ликвидност. „Ако при покупките за собствено ползване най-силно влияят характеристиките на имота и сградата, усещането и комфортът, които създават, то при спекулативните сделки цената е водеща“, пояснява Тенекеджиева.

При старите апартаменти, особено панелните, продавачите постигнаха най-добрите възможни цени за жилищата си, посочват от АДРЕС. Предвид увеличаването на предлагането натискът върху по-старите имоти ще се увеличи. „Собствениците на стари и панелни жилища, които обмислят продажба, трябва да се възползват от текущите условия на пазара. Тяхната конкурентност спрямо новите проекти, които се реализират в  момента, намалява и това ще повлияе върху времето за откриване на купувач и цената, която той би платил за дадения имот“, допълва Гергана Тенекеджиева.

По-големият избор пред купувачите им дава увереност за преговори по офертната цена. Близо половината от сделките на компанията са сключени след коментар. Те са предимно в диапазона 1000-5000 евро. Част от клиентите – 9%, успяват да договорят понижаване на офертата с между 5000 и 10 000 евро. С минимални дялове са покупките с по-значителни отстъпки – от 10 000 до 20 000 евро и над 20 000 евро, съответно 6% и 4%.

Спрямо ценовите нива на сделките могат да бъде обособени 3 сегмента с приблизителни дялове. Най-масовите – 29% от всички, са на стойност между 70 000 и 100 000 евро. Другите два сегмента са с почти равен дял. Покупките от 100 000 до 150 000 евро имат минимален ръст спрямо 2018 г. и представляват 23%, а имотите между 50 000 и 70 000 са 22% от всички сделки на компанията.

 

СДЕЛКИ ИЗВЪН СТОЛИЦАТА

 

В страната пазарът на жилища се характеризира с висока активност. Основен двигател в повечето градове са ниските лихви по кредитите, макар делът на покупките с ипотека в областните градове да е по-нисък от този в столицата. Средните цени на имотите бележат умерен ръст около 5%.

 

ЦЕНИ НА ИМОТИТЕ В ОБЛАСТНИТЕ ЦЕНТРОВЕ  В ЕВРО ЗА КВ.М.

 

Област XII 2018 XII 2019 Изменение
Благоевград 495 500 1.01%
Бургас 670 712 6.27%
Варна 845 865 2.37%
Велико Търново 515 545 5.83%
Добрич 465 468 0.65%
Кърджали 415 448 7.94%
Плевен 535 545 1.87%
Пазарджик 420 435 3.57%
Пловдив 695 718 3.31%
Русе 600 624 4.00%
София-столица 1007 1077 7.05%
Стара Загора 575 585 1.74%
Хасково 475 486 2.32%
Шумен 530 565 6.60%
Ямбол 460 465 1.09%

Източник: АДРЕС Недвижими имоти

Бургас изпреварва столицата по ръст на сключените сделки на годишна база – повишението е с 6.42%. Въпреки че банковото участие в покупките отслабва – от 43% през 2018 до под 30% за 2019, пазарът привлича хората със свободни средства, които търсят възможности за инвестиция. Клиентите, избиращи жилище за лично ползване, се ориентират към новото строителство. Интересът е основно към функционални сгради с висока енергийна ефективност.

Засилен интерес за покупка на жилище в курортните комплекси около Варна отчитат експертите за 2019 г. В градската част, най-търсени са двустайните и тристайните апартаменти. Предпочитани са централните части и районът около Морската градина. Увеличава се броят на хората, които купуват жилища за собствено ползване, като доминират тези под 40-годишна възраст.

В Пловдив до средата на годината се наблюдава задържане от страна на купувачите, продиктувано от очакванията за покачване на лихвите. Към третото тримесечие обаче активността се възвръща. Запитванията нарастват, като сделки сключват дори клиентите, които оглеждат пазара, без да имат сериозни намерения за покупка. Повишава се интересът  към западните райони, които привличат с по-широки улици и междублокови пространства. Южните квартали се утвърждават като предпочитани от хората с по-малък бюджет.

ПРОГНОЗА

През 2020-а от компанията очакват стабилност в цените и висока активност на купувачите, със сходен обем сделки. Делът на покупките с кредит плавно ще се покачва. В София броят на жилищните единици расте по-динамично в сравнение с увеличаването  на населението, което ще направи избора пред купувачите значително по-голям и е вероятно да окаже известен натиск върху пазарните условия.

„Смятам, че през тази година пазарът ще бъде много благоприятен за купувачите. Затова от ключово значение ще бъде поведението на участниците и тяхната адаптивност спрямо новите условия. Изискванията на новата група млади купувачи, която се очертава все по-ясно, ще формират значима част от настроенията на пазара. Затова колкото по-гъвкава е реакцията на всички играчи, толкова по-активен и благоприятен за всички пазар ще имаме през 2020“, заключва Гергана Тенекеджиева.