Как да купя имот в строеж без риск?


Автор: консултант, Делта Анализи

В тази статия ще споделя моя опит при сключване на сделки с клиенти при покупка на имот/и в идейна фаза ( преди започване на строителство) и в начален етап на строителство. Също така ще обърна внимание как бихме могли да преценим риска преди да предприемем покупка на имот, кои са нещата за които трябва да внимаваме и също така как да разберем кога един имот е с добра стойност.

Знам че голяма част от хората се притесняват да закупят имот, който е все още в строеж или дори не е започнал, така наречената покупка на зелено.

Определено покупката на имот на зелено има определен риск, но от друга страна това е един от начините да сключим добра сделка.

Какво имам предвид под добра сделка, когато купуваме на зелено и разполагаме с предварителна информация то ние имаме възможността да избираме имот първи, а това носи доста добри позитиви а именно: избор от етаж, изложение, разпределение и не на последно място бихме могли да договорим добра цена, е да но от друга страна крие своите рискове и може би не си заслужава да рискувам и да си загубя парите.

Ами ако Ви кажа, че има вариант в който бихме могли да се презастраховаме, като вземем предвид няколко фактора или така наречените зелени и червени светлини, които биха могли да ни бъдат полезни при преценяването на риска и всъщност да сключим и дори сключваме доста добри сделки, дали би си заслужавало тогава?

Това което съм научил в работата ми като консултант в сферата на инвестиции с недвижими имоти е, че всяка сделка крие своя риск, но добре преценения риск би могъл да ни доведе до доста добра сделка.

Така да се концентираме върху нещата които биха могли да са ни полезни при преценяване на риска и след това ще Ви дам няколко реални примера от сделки които са склюличи мои клиенти.

Зелени флагове:

Когато купуваме на зелено, то ние трябва да знаем, познаваме или проучим инвеститора на конкретния обект!

Какво е инвеститор?

Инвеститорските фирми се делят на два типа:

Едните са „Инвестиционни компании“, а другите са „Строително инвестиционни“.

Какво означава това?

Инвестиционните компании са фирми които закупуват или взимат на обезщетение парцел / терен на който реализират проект за жилищна сграда ( в нашия случай ) и наемане на главен изпълнител ( строител ), който да построи съответния инвестиционен проект.

Строително инвестиционните компании единствено се различават с това, че имат собствена строителна фирма, която изпълнява инвестиционния проект, както се подразбира от името.

И така когато разберем кой е инвеститора на обекта най-важните неща които трябва да проучим са:

  1. От колко време тази фирма или човекът управител на фирмата се занимава с този тип дейност, какъв е неговият опит и колко вече построени и въведени в експлоатация сгради има!
  2. Как смята да финансира обекта, а именно разполага ли с достатъчно лични средства да построи обекта или има кредитна линия от банка партньор която гарантира финансирането на обекта!
  3. Колко продадени апартамента има и дали цените са пазарни!
  • По-голям брой продадени апартаменти е по-голяма сигурност за нас защото знаем, че дори да се случи нещо с недостиг на лични средства или нещо стане с банката партньор то инвеститорът ще може да довърши обекта с парите от продадените апартаменти ( много рядък случай все пак всеки инвеститор преди да се впусне в инвестиция за няколко милиона има добре изграден бизнес план който разисква дори най-лошия сценарии ) и докато при вас рискът е за апартамент или два ( което не е малко ) при тях е за цял обект, така че всеки си прави сметка и преценява риска!
  1. Добре разпределени апартаменти с добра крайна цена и достатъчна квадратура. ( това също е важно тъй като, когато имаме двустайни апартаменти с квадратура от 80-90 кв.м и тристайни от 120 кв.м и нагоре, то тук купувачите са по-малък процент и това води понякога до непродаване на апартаментите тъй като крайната им цена скача доста, дори да е ниска цената на кв.м.)

Червени флагове:

  1. Инвеститор с почти никаква история, а именно първа или втора сграда. ( това не означава, че обекта няма да бъде завършен, просто риска за нас е по-голям ).
  2. Много високи цени на квадратен метър или споменатото по-горе ниска цена на кв.м., но много големи квадратури на апартаменти и висока крайна цена.
  3. Много започнати сгради наведнъж и разчитане главно на продажби на апартаменти за реализиране на всички тях. ( тази точка може да не бъде включена като червена светлина, когато имаме инвеститор който въпреки че е започнал няколко сгради, знаем че не разчита изцяло на продажбите на апартамент за финансиране на обектите, а разполага с лични средства, или това не му е основния или единствен вид дейност/бизнес).

Независимо дали купуваме за живеене или с цел инвестиция ( отдаване под наем или препродажба ), то с такъв тип сделка на зелено, при преценен риск, ние получаваме стойност!

И така да пристъпим към няколко добри примера:

Март месец 2019г. инвеститори с които работим ни наеха да им съдействаме в проектиране и ценообразуване на обект който са взели на обезщетение в Зона Б-18, в близост до метростанция „Опълченска“.

Става дума за малък обект с 16 апартамента, които бяха проектирани да бъдат двустайни и тристайни с квадратури от 59-65 кв.м с общи части двустайни и 90 – 105 кв.м с общи части тристайни апартаменти.

Крайните им цени бяха от 58 000 до 65 000 Евро за двустайни и 87 000 до 109 000 Евро за тристайни.

И тъй като във времето съм се запознал и контактувал с клиенти търсещи добри сделки на зелено, успях да се свържа с тях още преди обекта да се появи на пазара и им дадох възможност да избират първи преди всички останали!

Инвеститорите с които работим са подбрани и проверени, така че, ние като консултанти предлагаме на нашите клиенти прозрачност и преценен риск с който те биха могли да вземат информирани решения!