Ръст на сделките и стабилни цени на луксозни жилища през 2020 г.

Средносрочните наеми са новият тренд на пазара на луксозни жилища


имоти жилища
  • Пандемията възроди търсенето на луксозни имоти в някои позабравени крайградски райони – Лозен, Бистрица, Банкя, Владая, Панчарево, Железница.
  • Средносрочните наеми са новият тренд на пазара на къщи и апартаменти.
  • Апартамент за 4400 евро/кв. м в центъра на София е най-скъпата продажба през 2020 г., по данни на UniqueEstates.

Пазарът на луксозни имоти в София запази динамиката си и показа ценова стабилност дори през трудната 2020 г. Това сочат данните на Unique Estates. Компанията отбелязва ръст през второто шестмесечие на запитванията и продажбите в сравнение с предходната година.

Наблюдава се тенденция към засилено търсене на ново строителство, като кварталите с такова се радват на повишен интерес от купувачите. Вниманието трайно се измества към имоти в полите на Витоша и в някои южни райони на София. Предвид активното търсене и по-бавните темпове на започване на ново строителство, очакванията са за балансиран пазар през настоящата година. Дори и за леко покачване на цените.

Ключови показатели

  • Движение на БВП (Q3 2020) –5.2%
  • Безработица (Q3 2020) 4.8%
  • Годишна инфлация (декември 2020) 0.1%
  • Брой започнати жилища в София (деветмесечие 2020/2019) -27%
  • Годишен ръст на цените на жилищата в София (2020) 6%
  • Лихви по 10-годишни жилищни кредити в лева (средна стойност 2020)2.88%
  • Лихви по 10-годишни жилищни кредити в евро (средна стойност 2020) 3.51%

Търсене и предлагане

Повишеното внимание към дома и качеството на живот по време на пандемията доведоха до активно търсене в луксозни имоти на пазара.

жилища

„Пазарът на луксозни имоти показа висока активност през изминалата година. За десет месеца регистрирахме същия брой сделки, както за цялата 2019 г. Първоначално, след затварянето през пролетта имаше известно стъписване сред купувачите, но впоследствие много от тях установиха, че не могат да очакват голям спад на цените и търсенето се нормализира“, обобщи Светослава Георгиева, оперативен директор на Unique Estates.

Данните на компанията показват и по-кратки срокове за взимане на решение. В много случаи жилища в строеж се продават още на фаза проект, което също е нетипично за този пазар.

Новото строителство се налага като предпочитана категория в сегмента на луксозни имоти, особено сред по-новите поколения купувачи.

Освен традиционните клиенти от корпоративния сектор, интерес за покупка през последните месеци проявяват и българи, живеещи в чужбина. Много хора в пред пенсионна възраст също се оглеждат за инвестиция в луксозен имот, търсейки стабилно вложение за спестяванията си.

Интересът по райони

Витошката яка и крайградските райони

Пандемията възроди търсенето на къщи в крайградските райони на София. Данни на Unique Estates показаха нарастващ интерес и към райони, които дълго време оставаха на втори план. Такива са Лозен, Бистрица, Банкя, Владая, Панчарево, Железница.

Бояна и Драгалевци традиционно се разглеждат заедно от купувачите на имоти. Появата на ново строителство в района през последните години раздвижи продажбите и в сегмента на апартаментите. Търсенето е насочено към малки бутикови сгради или в затворени комплекси.

Докато в Драгалевци се оформиха цели зони с нови апартаментни комплекси, в Бояна преобладава микс от ново и старо строителство. Предлагането на апартаменти там е концентрирано в района на местността Гърдова глава.

Южни райони

Близостта до мол и спирка на метро и появата на нови апартаментни комплекси, превърнаха Кръстова вада в притегателен център за купувачите на луксозно строителство. Цените се движат около 1900-2000 евро/кв. м и нагоре. Предимството му е, че концентрира по-крупни проекти с уреден достъп, добра вътрешна инфраструктура и места за паркиране.

В Манастирски ливади най-предпочитана е зоната около бул. България, където предлагането е концентрирано в затворени комплекси или висок клас самостоятелни сгради. В тази част търсенето е за завършени и обзаведени жилища, като цените достигат до 2000 евро/кв. м. Значително по-ниски са ценовите нива във вътрешността на квартала. Подобна е картината в квартал Витоша.

Изток/Изгрев и Лозенец

И двата квартала са съществуващи от десетилетия и сградният фонд в тях не е хомогенен.

В Изток купуват хора, които са свикнали с района и са привързани към него. Готови са да платят и 2000-2500 евро/кв. м и нагоре за ново строителство на шпакловка и замазка. За имот в луксозни сгради може да се постигнат и нива над 3000 евро/кв. м. Тук през последното десетилетие се появиха малки бутикови сгради и комплекси със смесено предназначение. Цените на жилищата в тях са осезаемо различни от тези в стария сграден фонд в района. Най-ниски остават тези на панелното строителство, като за апартамент тук те се движат между 1200 и 1500 евро/кв. м.

В Лозенец предлагането на ново строителство раздвижи имотния пазар в района през последните години. В някои от по-търсените проекти се стига и до покупни цени над офертните. В същото време има и вече завършени сгради, където все още има непродадени апартаменти. Купувачите предпочитат ново строителство, като в новозапочнати проекти, където има избор, началните цени са от 2500 евро/кв. м.

Център и Докторски паметник

Двата района бяха предпочитани от купувачите на имоти за отдаване под наем или за предлагане в системата на AirBnB. Със затихването на този пазар през миналата година офертите за продажба нараснаха. Цените реагираха с леко намаление или застой, като за центъра средните нива се движат около 2000 евро/кв. м.

Търсенето в района на Докторски паметник е за луксозни жилища от 150-160 кв. м. В единични случаи и тук цените може да достигнат и да надминат 3000 евро/кв. м. Наемният пазар не е много активен – липсата на паркоместа и зле поддържаните общи части в някои сгради спират клиентите.

Динамика на цените

Цените на луксозни апартаменти в София през 2020 г. се задържат на достигнатите нива година по-рано – около 1700 евро/кв. м. Подобна е картината на пазара на къщи, където средната цена е 1365 евро/кв. м. Докато при апартаментите обаче се наблюдава лек ръст на сделките, на пазара на къщи той е осезаем спрямо 2019 г.

В сравнение с 2019 г. нарастват продажбите на къщи и апартаменти с отстъпка, както и средната отстъпка на имот. Това показват данните на Unique Estates:

Средна отстъпка от офертната цена

 АпартаментКъща
2019-6.8%-10.5%
2020-7.3%-12.5%

Наемните цени на луксозни апартаменти се запазват почти без промяна в сравнение с година назад. Средните нива за София през 2020 г. са били 7.3 евро/кв. м. Най-високи остават наемите в района на квартал Иван Вазов – цените през миналата година са достигнали 10 евро/кв. м. В диапазона 7-8 евро/кв. м се движат центърът на София и квартал Лозенец. Това са и районите с най-голям брой наемни сделки.

Наемен пазар

Възстановяване на наемния пазар и стабилни цени очакват от Unique Estates през 2021 г.

жилища

“Затварянето, ограниченото движение на хора през миналата година, както и изтеглянето на много оферти от наемния пазар доведоха до спад на цените, особено в централната част на града. От средата на 2021 г. обаче очакваме да започне възстановяване. Повечето наемодатели също са оптимистично настроени“, коментира Зара Котева, мениджър на отдел „Луксозни и корпоративни наеми“ в Unique Estates.

Според консултантите от Unique Estates през последните месеци се наблюдава промяна в структурата на наемите. Сега много имоти за средносрочен престой се предлагат за по-трайно обитаване.

Важни при избора на жилище под наем са фактори като близостта до парк, добрите отношения със съседи и етажната собственост. Също и близостта до центрове за спорт и релакс. Все повече хора имат домашни любимци. Така готовността на наемодателите да ги допуснат в предлаганите имоти също се нарежда сред критериите за избор.

Според компанията моментът е добър и за инвестиционни придобивания. Наемният пазар е стабилен, в някои сегменти с тенденция към плавен ръст. През миналата година доходността от подобна инвестиция се е движила в рамките на 4 до 6%. Сегментът на средносрочните наеми също показва знаци на възстановяване.

Вижте още: