Виж 1към1

1към1 излиза в Коледна ваканция: Светли празници!

Прочети още

Юлиян Панев: Когато някой каже, че пазарът в строителството е спрял, означава, че е спряла масовката

Юлиян Панев е управляващ съдружник в „Атлантис Каса“, част от строително-инвестиционния холдинг „Атлантис България“. Компанията развива жилищни райони в град Бургас – започвайки със „Сарафово ЮГ“. Опирайки се на принципите на устойчивата архитектура, фокусът й е върху изграждането на здравословна жилищна среда, посредством културното осъзнаване, че природата е неизменна част от живота в града и има много сериозно влияние върху здравето, безопасността и благосъстоянието на всеки един от жителите. Но да се върнем на Юлиян… Можем да го наречем и член на семейството на BUILDINGSTYLE, защото, от първото си участие във форума преди 7 години до сега, не е пропускал издание. 🙂 Покрай разговорите около новите му проекти по време на 19-ото издание на BUILDINGSTYLE, логично, засегнахме и темата за инфлацията и рязкото покачване на цените в строителството; за проблемите и за предизвикателствата пред бранша… Изобщо – възползвахме се от възможността „да почерпим от извора“, както се казва, актуална информация, но и точни прогнози за развитието на строителния сектор у нас, за пазара на жилища, защо банките в България отказват финансиране на строителните компании и още актуални новини. Всички подробности от разговора ни обаче ще разберете, ако продължите да четете…

интервю: Деница Митева, снимки на Юлиян Панев: M. S. V photographers, проекти: „Атлантис“

Устойчивостта е приоритет от самото начало на проектантската задача до нейната финална реализация.

Жилищен комплекс ATLANTIS_ATMOSPHERE
Юли, на финала на 2022-ра сме. Каква е твоята оценка за годината от професионална гледна точка?

Това беше доста трудна година, поради редица фактори от световен мащаб, които никой не можеше да предвиди, нито да премени. Година, в която имахме много работа, но година, в която трябваше да вземем наистина много трудни решения в работата си.

Кое беше най-трудното от тези решения?

Най-трудното решение беше да спрем работата по един от мащабните си жилищни проекти от ново поколение -. Но да се надяваме, че не е окончателно и един ден, на друго място и в друго време, ще успеем да го реализираме. За мен лично обаче това беше едно от най-трудните решения, които съм взимал изобщо – да спра нещо, в което сме инвестирали много време, много човешки труд, ресурси, идеи и проучвания. Един много дълъг процес, който трябваше да прекратим. От друга страна, ако трябва да говорим от финансова гледна точка за нещата, пак казвам – бих определил годината като доста ползотворна. Най-вече от гледна точка на обороти, а не от крайни резултати. Но има ли обороти, нещата винаги се случват.

Оборотите достатъчни ли са обаче, на фона на световната инфлация, на поскъпването на материалите, на повишаване цената на човешкия труд в строителството?

Всичко това, за което говориш, донякъде бе очаквано. Според моите прогнози, от миналата година, това поскъпване на материалите трябваше да продължи около шест до десет месеца. Тази ситуация обаче определено ме изненада, тъй като продължи близо година и половина. Друго, което прогнозирах и беше на 100% ясно, че ще се случи, бе увеличаване цената на човешкия труд. Тук интересното обаче е, че това увеличение започна в момента, когато цените на материалите спряха да се покачват. Едва след този процес започна повишаването на цената на човешкия труд, което към момента е доста сериозно – около 40-50 на сто. И този процес към момента все още не е спрял, за разлика от строителните материали, като дори някои от тях вече са малко надолу спрямо пика на пазара, който стигнаха.

Но това са фактите. И всички трябва да се съобразим с тях, да ги приемем и да продължим да работим – не мисля, че старите цени на строителните материали например, на база на световната политика, инфлацията, войната и всичко което се случва изобщо, ще се върнат. Просто трябва да привикнем с тези цени, да преизчисляваме каквото е необходим, да работим и да гледаме напред.

Нашата мисия е да създаваме устойчива среда и спокоен живот в големия град. Работата ни е фокусирана върху изграждането на здравословната жилищна среда, устойчивата архитектура и връзката с природата.

Като си говорим за преизчисления, тази ситуация с рязкото поскъпване на абсолютно всичко как се отрази на вече стартирали ваши проекти? Различните компании предприеха различни стратегии, вие какво направихте?

И ние като много колеги бяхме доста изненадани в самото начало. Когато материалите започнаха рязко да поскъпват, работехме по един от проектите си, който беше продаден на 80%, а реализацията му бе на етап „груб строеж“. Само около 20% бяха реализирани от строителството. И това рефлектира страшно много върху самия бюджет.

Да, имаше, различни стратегии на компаниите как да се справят с тази ситуация. Част от тях предприеха разваляне на договори с клиенти, връщане на пари и плащане на неустойки, след което – препродаване на жилищата на по-високи цени. Други компании пък замразиха някои от проектите си. Нашата стратегия обаче беше да запазим чисто човешкото отношение с клиентите си и да сме коректни с цените. Същевременно трябваше да се справим и с това обектът да бъде завършен и реализиран с материалите, качеството и изпълнението, които сме обещали и които сме показали през годините.

А възможно ли е с един ограничен бюджет да постигнеш същия краен резултат?

Оказа се възможно, макар и трудно. Предприехме много сериозна крачка – отказахме се от фирмите подизпълнители и сами наехме работници на договори във фирмата. Това беше нещо, което не сме правили досега и да призная, много е трудоемко като процес на управление. Но това пък ни осигури баланса на разходите, които трябваше да съкратим, за да успеем да запазим качеството на материалите и на жилищния проект като цяло.

Досега винаги ли сте работили с външни фирми при строителството?

Абсолютно. Политиката на холдинга ни е такава, че имаме наша фирма, която се занимава с грубите строежи до около акт 14. След акт 14 на сградата всички останали процеси досега винаги са се реализирали от фирми подизпълнители.

Между другото, много от хората с които работим в „Атлантис Каса“, съм ги срещнал именно тук, на форума.

В анонса към интервюто споменах, че от 7 години си редовен участник на BUILDINGSTYLE…

Да, от 2015 г. не съм пропускал издание. Всяка година намираме нови партньори, с които след това работим устойчиво във времето. А освен полезните контакти и партньорства, има и забавление. Нещо, което също е много важна част от форума, защото това е наистина единственият формат, в който забавлението и ползотворната работа вървят „ръка за ръка“ в точните дози – нито едното е повече нито другото е по-малко. В една неформална среда, извън залата за презентации, общуваме по-лесно, дори стигаме до доста важни сделки и добри партньорства без напрежение.

Юли, в друг разговор ти ми спомена, че в момента банките не са много благоразположени спрямо строителния бранш… Ще ни кажеш ли защо?

Да, това доста интересно. През последните шест месеца тенденциозно се забелязва банките да отказват всякакъв вид финансиране на строителните компании у нас, както и на инвестиционни компании в строителството. Тази тенденция започна преди около шест месеца с някои от големите банки. А към момента може би вече около 80 до 90% от всички банки у нас отказват финансиране и казват, че в момента строителният сектор, според техните експерти, е най-рисковият бизнес в страната. Отказват инвестиции в земя, в строителство, в недвижими имоти. Единственото, което за тях е интересно и подкрепят, са клиентите на дребно – частни физически лица, купуващи недвижимо имущество. Тях ги финансират без проблеми, но за бизнес кредити в сектор строителство са доста „затворени“. И тази тенденция се очаква да продължи поне още година – година и половина.

Това със сигурност ще повлияе и на пазара на имоти – ще повлияе на сигурността на клиентите, защото колкото и голяма да е една фирма и да строи определен вид сгради, може би над 90% от компаниите, без значение от големината им, използват именно банкови кредити за проектите си. А сега никоя от двете страни не може да я получи.

Каза, че се е наложило да прекратите един от големите си проекти. Върху какво работите в момента обаче?

О, работим и върху други интересни проекти, но за тях ще ти разкажа следващия път.

Добре, съгласих се… Продължавате ли да строите само в Бургас?

Да, предимно в Бургас. Макар че от година и половина имаме и проект София. В момента строим жилищна сграда в „Люлин“ – казва се Bаrcode, вече има акт 14 и се надяваме скоро да я приключим, защото това ще е и първият ни проект извън Бургас.

Barcode, Люлин 5, София

Вярвам, че винаги има какво още и по-добро да се предложи на хората!

Мислиш ли, че има нещо, което му липсва на Бургас по отношение на жилищното строителство?

Със сигурност. По-важното е, че когато се строи, винаги, още при стартирането на един проект, трябва да се мисли и за неговата социална инфраструктура, а не само за жилищата. Да се мисли за училища, магазини, детски градини, за физически работни места дори… Поне такава е нашата концепция. Когато проектираме, когато строим, да предложим на хората място за комфортно живеене, а не просто няколко спални в блок до блок, всеки в цветовете на дъгата, без никаква обща концепция. Нещо, което липсва в Бургас, са бизнес сградите. Броят се на пръсти и няма такива, които да отговарят на съвременните стандарти и да предлагат съвременни условия за работа.

Кажи ми как се развива пазара на жилищата при вас? Има ли още интерес към „Сарафово“?

Интерес има, но предлагане вече няма… Преди години, когато стартирахме със „Сарафово ЮГ“, имаше хора, които гледаха с недоверие. Сега много от тях вече живеят там, търсят да закупят и нови, но вече имоти няма.

А цените?

И цените са нагоре. Например средната продажна цена, когато започнахме да строим, беше около 400 евро за квадратен метър. В момента тази цена вече стига около 1300 евро кв. м.

„Когато проектираме, когато строим, искаме да предложим на хората място за комфортно живеене, а не просто няколко спални в блок.“
Пазарът е все по-динамичен, имам чувството, че квадратният метър „скача“ всеки ден…

Да, в момента жилищният пазар е много интересен. Като цяло се сбъдват прогнозите ми отпреди три години – когато в края на 2019 и началото на 2020 г. настъпи световната пандемия, тогава активно се говореше и за влизането на еврото като валута в България. Още тогава предвидих, че предстоят няколко доста силни години, в които пазарът ще бъде доста активен. И то най-вече поради факта, че 80-90% от платежоспособните българи имат лошия опит отпреди години – с доста голямата инфлация в края на 90-те, когато много пари „изгоряха“. Съответно, логично очакване беше, че всички хора, които имат някакви средства, ще искат да ги вложат и то единствено и само в имоти, земя, недвижимо имущество най-общо казано.

Но защо?

Защото всичко друго в България е непознато все още. Има много други начини за инвестиции като криптовалути, борси, акции злато и прочие, но най-познато и сигурно за българина е недвижимото имущество. Така се получава, че в момента, в който започне да се говори за криза, всеки гледа да си инвестира парите в нещо, което ще запази себестойността им. Да, и банките също бяха един от тези фактори допреди няколко години, но към момента не е така. Затова и през последните месеци пазарът на имоти наистина е доста активен. А за Бургас конкретно мога да кажа, че хората инвестират сериозно. Има много клиенти, които купуват на зелено с инвестиционна цел по няколко апартамента. В момента остават около 20-25% от апартаментите за продажба, които се купуват в завършена сграда, но и те се продават много бързо.

В такъв случай предлагането отговаря ли на търсенето?

В региона на Бургас предлагането и търсенето са доста балансирани, има достатъчно проекти. За съжаление, не много голяма част от тях са на нивото, на което би трябвало да бъдат обаче. Има доста проекти, които се строят от инвеститори, които никога не са се занимавали с това. Просто в момента имат средства за да го направят, но съответно и качеството не е на добро ниво. Продават и на доста под пазарната цена, като правят дъмпинг на пазара, но всеки има право да избира. Но ние се стремим да държим цена, която да отговаря на пазарната или да е малко над нея, защото само така може наистина качеството, което предлагаме, да бъде аналог на цената. Не може да има много ниска цена и много високо качество, това е недостижимо.

Жилищен комплекс Atlantis Residence Park

Бежанската вълна от Украйна оказа ли влияние на имотния пазар в Бургас и региона?

През последната година има наистина доста по-голямо движение на граждани от Украйна, но това повлия по-скоро на наемите. Цените на наемите действително драстично поскъпнаха и можем да кажем че при тях има дисбаланс, защото предлагането не отговаря на търсенето. Това, от друга страна, има и плюсове, защото ще доведе до по-голяма покупателна способност на местното население, което ще има възможност да инвестира в нови недвижими имоти, които също да отдава под наем.

От гледна точка на купуване на имоти, мога да кажа, че повишението е минимално – не повече от пет до седем на сто на база на останалите сделки. По мои данни за региона на Бургас през последните осем години чуждите купувачи са не повече от 5%. Около 15% са хората, които купуват с цел инвестиция. Между 15 и 20% са хората, които купуват за бъдещето – тоест българи, работещи в чужбина, които купуват имоти у нас за момента, в който ще се приберат. А около 50-60% от всички купувачи са местните, които искат да сменят старото жилище с ново – да е по-голямо, да е в нов комплекс, да има озеленяване, да има къде да играят децата.

Какво да очакваме оттук нататък?

Доста колеги, доста хора от бранша предвиждат през следващите няколко години криза. Аз лично не знам в какво точно ще се изразява тази криза. Но за мен има нещо, което е много важно и то е да продължаваме да работим. Защото, когато работиш, винаги ще намериш и начин. Колкото до кризата, тя ще ни помогне да се отсеят фирмите, да останат тези на пазара, които са наистина качествени. Защото пазар винаги има, пазарът не спира. И когато някой каже, че пазарът е спрял, това означава, че е спряла масовката, която не предлага добро качество. Нещата, които са качествени, се продават винаги и за тях пазар винаги има.

Това, мисля, е добър финал на този разговор. Какво да си пожелаем за следващата година?

Да си пожелаем най-вече всички да сме здрави! Това е най-важно, защото един човек, когато е здрав, може да работи, може да направи всичко. И да си пожелавам да се съберем отново на BUILDINGSTYLE като се надявам да е по-скоро – Ани да помисли сериозно над предложението ни да го направи два пъти годишно, за да можем да се виждаме по-често. 🙂

Харесайте страницата ни във Facebook – най-интересното предстои!

06.12.2022

Под знака на успеха: Незабравим BUILDINGSTYLE 2022 с грандиозно парти за „20 години 1към1“ /част 1/

снимки:M. S. V photographers Тотален фурор на 19-ото издание на архитектурно-строителния форум: смях и сълзи, много подаръци и изненади – […]

Прочети още
18.11.2022

Убежище в гората – красива къща от стъкло

Не е тайна, че сградите на Мис ван дер Рое често служат за образец и вдъхновение на следващите поколения архитекти, […]

Прочети още