ЗА СОФИЯ – КАК И КОГА?

текст: арх. Румен Първанов

Визията за София

Поводът да напиша този материал (твърде претенциозно би било да го нарека студия) бяха местните избори на 29.10.2023 г. и по-точно предизборните обещания на кандидатите за Кмет на София за решаването на проблемите на Столицата, натрупани след 18 годишното управление на ГЕРБ и предлагането на визията за развитието на София в бъдеще.

Не знам защо, може би от липсата на креативност, дори и фантазия, но перспективата в повечето от посланията на кандидатите се простираше до един-два мандата. Да решим проблемите с презастрояването, паркирането или с все по намаляващите зелени площи. В най-добрия случай се предлагаха палиативни решения, като изграждането на няколко паркинга или въвеждане на платено влизане в центъра на града, тук-там някой пробив за подобряване на тангенциалните връзки и намаляваневане на транзита през центъра. А някои, дори подкрепяха лансираната от предишната власт идея  за удължаването на метрото към Драгалевци или  Симеоново, без да си дават сметка, че под предлог за улесняване на достъпът до Витоша, всъщност се обслужват интересите на предприемачите, построили или имащи намерение да построят още сгради във Витошката яка. 

Не е ли парадоксално, че се борим за спасяването на планината и в същото време я натоварваме с още две-три или пет хиляди души. С колите им, бълващи въглероден диоксид и прах, при липсата на техническа, а още повече социална инфраструктура. Не е луд този който яде зелника, а този, който му го дава. А достъпът до Витоша може да се реши с няколко нови, съвременни лифта, с голям капацитет, тръгващи от окловръстното шосе. Хем по- евтино от метро, хем по-екологично.

Така и не разбрах (а може би и не исках) лансираната от Главния архитект идея за  Компакнтия град. Сякаш малко е натъпкан, че по – компактен ще го правим. Това не е стратегия, това дори не е тактика. Това е затваряне на очите за състоянието на техническата и социалната инфраструктура на града, в частност  на техническото състояние на сградите в града.

Какво знаем за състоянието на панелните сгради. Че е много лошо, и че са надминали срока на годност, сега. А какво да очакваме след 10 години, след 20 или 30. При положение, че социалния статус на обитателите им постоянно деградира  и като се отчита факта, че сградите са колективна собственост т.е. няма сила, която да накара гржданите да се обединят под някаква форма, за да ги  поддържат, камо ли да ги санират. Май че бяха вече санирани!?, разбирай „понапудрени“.

 С 5 см „стиропор“ едва ли са постигнали нормите за енергоефективност. Какво да кажем за състоянието на инсталациите и особено на конструктивните елементи. Първо ще почнат да падат „атиките“, след  тях балконите  „на места“, както се казва в пргнозата за времето. След това ще стане повсеместно. След това…, след това ще настъпи паника, нещо като потъването на „Титаник“ в много по-големи мащаби. Мислите, че преувеличавам? Дано да е така. Когато стане късно, къде ще бъдем да отговорим на гнева на хората.

По въпроса за санирането ще разкажа за един експеримент, проведен в Санкт Петербург. След като немска компания санира истински няколко блока, от  т.н. „хрушчовки‘ (обиковено четири етажни, с малоразмерни жилища) , управата на Санкт Петербург установява, че цената на санираните жилища, надхвърля цената на новите сгради. От друга страна преселването, макар и временно на живущите от района на санирането за няколко години, ще им създаде физически и емоционален дискомфорт.

Експериментът се прилага в няколко микрорайона на комплекса „Сосновьi лес“. Създава се консорциум от частни и  общински (държавни) строителни и предприемчески фирми. Изготвя се комплексен проект, от Мастерплан до подробни проекти за изпълнение.  Проекта е възложен на британска фирма. Съществуващите сгради се категоризират така –

1) за събаряне

2) за саниране – киато архитектурни паметници

3) физически годни, отгварящи на съвременните норми.

Факт е, че сградите за събаряне са преобладаващи.

Новите сгради се разполагат в зелените площи, Кинт се увеличава двойно, в някои случаи и повече. Собствениците на сградите (включително и общината, като собственик – наемодател) получават жилищна площ, приблизително равна на притежаваната до момента (до +14 кв.м., безплатно). След построяването на новите сгради, старите се събарят и теренът се рекултивира. След като плътността не се променя, зелените площи са без промяна. Разбира се осъвременяват се техническата (пътища, велоалеи, електрозахранване, водопроводи, топлопроводи, канализация и т.н.) и социалната (училища, детски градини, спортни сгради, сгради на културата, магазини и.т.н.)

Какъв е ефектът?

• Новите сгради са съвременни, както в техническо, така и в естетическо отношение
• Социалната инфраструктура отговаря на изискванията, както на броя на живущите, така е и равномерно разположена в територията
• На живущите това не струва нищо. Те могат да закупят допълнителна площ на пазарни цени, без да се налага да сменят квартала, продавайки стария си апартамент и закупувайки нов – по-голям. Не се налага да се местят по време на строителството, което би създало психологичеки дискомфорт, особено на по-възрастните обитатели.
• Цената на 1 кв.м. нова сграда е по-ниска от тази, на санираната.

От какво печелят предприемачите? Очевидно от продажбата на получените допълнително жилищни и други площи на пазарни цени. А пазарните цени от самосебе си се повишават, защото осъвременения район става много по привлекателен. Всички печелят!

Прилича на перпетум мобиле, но не е !

За какво ви го разправям това? За това, че трябва да се мисли и действа МАЩАБНО. Видяхме какво стана, като се прави на парче. Получава се „Манастирски ливади“ 1, 2, 3, 4 ……………..и т.н. Не е необходимо да си голям специалист, за да разбереш защо стана така.

Сега ще ви разкажа за два примера на мащабно мислене.

Първия пример: Който е ходил преди години във Виена, сигурно си спомня, че левия бряг на Дунав, не беше популярен. Имаше едно CITY (DonauCity) със сградите на ООН, ОПЕК, телевизионната кула и някои други високи офиси. Останалото бяха квартали с еднофамилни сгради и между тях – ниви.

Отчитайки, че историческия център и голяма част от територията на Виена не може да поеме нарастващото население, градът започна да се разширява на североизток, на левия бряг на реката. Проeкта се казва Donaustadt, пример за мащабно мислене и действие.

Първо беше метрото. Най-евтиното метро. На стоманобетонови естакади. Няма тунели, няма траншеи, след като се строи на гол терен. Там където има метро, има предприемаческа активност. От самосебе си. Ако  имаш добър проект, контрол върху изпълнението и Общината осигурява инфраструктурата, (срещу което събира високи такси за разрешение за строеж и всички  други такси). Така е сигурно, че събраните пари ще се инвестират в инфраструктурата, и е по – справедливо за предпиемачите – плащаш за твоя проект и получаваш път, ток, газ, вода и канал за твоя обект. При нас плащаш малко, но и не получаваш услугата. Инвестираш в точката А, а чиновниците насочват парите в т. Б.  Инфраструктурните предприятия те рекетират и ето ти предпоставки за корупция.

Втория пример: Франция, малък град с историческа част, на около 40 км източно от Париж. Marne-la-Vallee. На територията на общината се намира Eurodisney- Дисниленд. Преди повече от 20 години, общината на Marne-la-Vallеe решава да разшири града, като очаква много хора, живеещи в Париж, да се преселят в предградие, различно от съществуващите, извън окловръстното шосе (Peripherique). Те са се превърнали в гета, заселени с маргинали. От друга страна, в района се стимулира, развитието на чисти производства – IT, фина механика и др. подобни. Очаква се търсенето на квалифицираната работна ръка да стимулира преместването на живущите и пътуващи от Париж. Така и става – докато в началото на развитието на проекта пътуващите от Париж са били около 70%, срещу 30%, живущи в района, в последствие за кратко време тенденцията се обръща диаметрално.

Как се създава град?

Общината намира в лицето на компанията за развитие на Дисни Уърлд стратегически партньор, който купува територията на бъдещия град за 6 евро за кв.м. Някой би казал, че е много евтино. Да, но срещу това Евродисни се задължава да изгради цялата необходима инфраструктура, след което, продава парцелите на вторичните инвеститори.  Държавата се ангажира да продължи линията на скоростния влак TGV, който преминава подземно през центъра на града.

От само себе си се разбира, че проекта се възлага и контролира от Общината на Marne-la-Vallеe. Правилата са дефинирани и не могат да се променят. Например, кота корниз, а от там и етажността е установена на 5 етажа. Покривите са мансардни или с атика, като в Париж. Предназначението на парцелите е предопределено и не може да се променя. Т.е. ако ти трябва парцел за банка, избираш от тези, които са планирани за банка и т.н. Така се запазва планирания баланс и няма опасност да се появят десет банки и нито едно училище, например.

Разширяването ще даде възможности и за подобряване на параметрите на „Стария град“. Например предвидените по ОУП паркове и зелени площи, попадащи в частни имоти ще могат да се заменят с по-малкоструващи на Общината терени в „Новия град“. В резутат на това, ще се излезе от патовата ситуация, до която се стигна  с изтичането на 15 годишния мораториум за отчуждаването на терени, предвидени в ОУП за озеленяване.

Много проекти на транспортната инфраструктура на Стария град, които боксуват заради липса на средства за отчуждаване на необходимите терени ще могат да получат зелена светлина. Ако щете, ще могат да бъдат премахнати некачествени сгради, които не носят приходи (няма наематели), а трупат разходи (данъци, подръжка ) на собствениците. Това лично го видях в Бруклин-събориха здрави и добре изглеждащи високи сгради по горната причина. Вярно, че тук не е Ню Йорк, но пък говорим за след 20-30 години напред.

Различни са причините, поради които се създават нови градове по света. Бразилия–  Президент Жуселино Кубичек, поради прекалено нарастване на тогавашната столица Рио Де Жанейро, при което се затруднява функционирането на институциите и преместване в централната част на държавата Бразилия.

 Абуджа (Нигерия), Ген. Муртала Мохамед – за да се избегне фаворизирането на една от трите главни етнически групи и да се парират желанията за разделяне на Нигерия.

Астана, Нурсултан  Назърбаев – новата столица на Казакстан – Досегашната столица Алма Ата (Алмати) се намира в зона с повишена сеизмична активност; но всъщност и  поради близоста с Киргистан ( 30 км) и Китай – (300 км )

Чандигарх – в основата на създаването на съвременния научен потенциал на Индия

Масдар Сити – Абу Даби, Емирът на Абу Даби SHEYKH ZAYED BIN SULTAN AL NAHYAN

https://masdarcity.ae/

Съвременни технологии на базата на строителни традиции за създаване на по – добър микоклимат с ниско/нулево потребление на електроенергия от фосилни източници. Ключови думи – устойчивост, иновативност, net zero by 2050 strategy.

Според мен – най-модерния проект за нов град!

The LINE – Саудитска Арабия

https://line-neom.com

Последния ми дойде в повече. Остана и в……..анистан да започнат реализация на подобен проект и по- добре да закрием държавата

В следващия материал ще ви обърна специално внимание. А вие се подгответе – има достатъчно  информация.

Нови Београд, Йосип Броз Тито – основата е положена още през 1948 г.!, през 1952 г. получава статут на община. С готовност да посрещне нуждите от разширяване на града, при изчерпване капацитета на Стария Белград, въпреки необходимостта да се пресушават блатата на левия бряг на р. Сава. Каква прозорливост! На една крачка от София.

ЕUR – Рим, Мусолини

Общото между изброените примери (има и други) е, че всички се реализират при силна власт, изкушавам се да кажа – АВТОРИТАРНА.

Със сигурност, първо трябва да се промени законодателството, ЗУТ, ЗУССО и всички подзаконови актове, наредби и др. ,които касаят ТСУ., които да дадат както защита на частния интерес, но от друга страна приоритет на обществения интерес. Няма противоречие – нали ние сме тези „частници“, които общо правят обществото. Досегашните реституционни закони даваха абсолютен приоритет на бившите собственици, позовавайки се на Конституцията.

С тях си купуваш земя, когато и където намериш за добре на моментната борсова цена. Особено вредно за развитието на града, беше връщането на земеделски земи в урбанизирани територии. Кон за кокошка. Дали пък моите предци нямаше да са успешни бизнесмени, ако не беше това безвремие, наречено социализъм. А в същото време, тогавашните собственици можеше да са пропили имотите си и техните наследници нямаше какво да реституират. Не знам, дали и как могат да се поправят грешките, но съм сигурен, че трябва законодателно да се защити обществения интерес.  Някой ще ме апострофира, нали така се проведе масовата приватизация и ще е отчасти прав. От една страна тогавашните директори „употребиха“ работниците си и станаха „капиталисти“, от друга страна кой друг?  В духа на времето се появиха измамници с „кошаревски“ свидетели, които откровено откраднаха част от общественото благо. Толкова по въпросите „защо“, „как“ и „кога“. Следва „къде“.

Очевидно на север.

За по лесна индентификация ще наричаме София в сегашните граници Стария град, а развитието на север – Новия град. С бегъл поглед може да се установи, че територията сключена от подножието на Стара планина, Нови Искър, Локорско, Бухово,  Яна, Долни Богров. Както и между магистрала „Хемус“, Северната тангента и Околовръстното шосе е почти толкова голяма, колкото и територията на Стария град.

 С какви дадености разполагаме:

ЖП трасета, обрамчващи новата територия;

Основни пътни трасета-окловръстно шосе, северна тангента, магистрала Хемус, пътни трасета, някои с не малки сечения, водещи към съществуващи населени места, като и между самите наслени места;

Река Искър и други реки и дерета, както и няколко големи водоема, останали нерекултивирани след добива на инертни материали, идеални за развитие на рекреативна зона;

 Горски фонд-склоновете на Стара планина;

 Зелени клинове, с предпоставка да се развият като паркове;

Съществуващи населени места;

Площадката на комбината Кремиковци. Ако там се развие зона с бизнес сгради – Сити, това ще мотивира извършването на рекултивацията на силно замърсения терен, което не би се случило, поради високата цена на мероприятието само за себе си;

Съществуващи населени места,  с промишленост, логистика: Чепинци, Яна, Бухово, Доброславци, Световрачане, Нови Искър, Челопечене, Кривина;

Какви  функции ще се развият: 

1. Нова и модерна транспортна инфраструктура. Да се изгради мрежа на метрото върху естакада и се свърже с мрежата в стария град.  ЖП трасетата трябва да се интегрират с метро мрежата или да се използват като скоростен влак, например монорелса или магнитен влак. Пътищата да се изграждат с пресичания на нива, кръгови кръстовища, „зелена вълна“, според йерархията. Да се модернизира уличната мрежа в съществуващите населени места.
2.  Да се планират новите  жилищни зони с осигуряване на съвременна техническа и социална инфраструктура. Да се предвидят достатъчно общински имоти за детски заведения, училища, сгради за култура и спорт. Създаване на условия за аматьорски и ученически спорт. Изграждане на спортни клъстери за пълноценен училищен спорт.
3. Разширение на пречиствателната станция Кубратово или изграждане на нова (по модерна технология).
4. Тук е мястото на новия Национален стадион, нова универсална зала с голям капацитет. Закрити спортни басейни. Тенис комплекс за международни прояви. Създаване на условия за конгресен туризъм.
5. Хотели, Използване на минерални и термални водоизточници, както за медицински цели, така и за системи за отопление и рекреация. СПА туризъм.
6.  Сгради за театър, опера, филхармония,  музеи, кина и др.. Културен туризъм
7. Сгради на местната и републиканската администрации.
8. „Софийски мострен панаир.“ В кавички е защото е институция. Време е да заеме полагащата му се водеща позиция в конкуренцията с Пловдив.
9. Магазини, ресторанти, пешеходни зони, велоалеи.
10. Паркинги
11. Рекреативни зони в зелените клинове на Стара планина, по поречието на р.Искър и баластриерите. Гребен канал.
12. Болници, медицински центрове, Съвременна и своевременна система за спешна помощ. Хеликоптерни площадки
13. Нови  гробищни паркове и храмове на основните религии.
14. Промишлените зони ще се развиват като зони с чисто производство.
15. Второ летище в Доброславци.
16. Съвременен затвор!?

Внедряване на модерни (smart) интегрирани системи за управление на градското стопанство

1. Сметосъбиране и третиране на отпадъците
2. Локални пречиствателни станции, многократно използване на водните ресурси , събиране на дъждовните води, Разделна канализационна мрежа.
3. Използване на слънчевата и вятърната енергия
4. Интермодална интегрирана система за управление на масовия транспорт.
5. GIS и Нов ПУССО (нов) –  (Виж Marn-la-valеe)

Финансова обезпеченост. Мотивация.

Разбира се, че цената за създаването на град за 5-600 000 обитатели е огромна, и аз не очаквам общината и държавата да извадят тези пари. Разбира се, че определени обществени обекти, могат и трябва да са грижа на властите, но най-важната грижа е да регулират и контролират действията  на инвеститорите и предприемачите, на базата на ПУССО (нов) и приет от Народното събрание ОУП. Трябва да отчитаме и факта, че този проект е с хоризонт 2050 г., т.е. финансирането ще се разпростре в дълъг период. Някой може да възрази:, „след като е такъв дълъг периода на реализация, защо да бързаме, някои от нас няма да са живи“. Ако не започнем сега, никога няма да го направим. Длъжни сме, заради децата и внуците ни.

Повечето цитирани по – горе нови градове се развиват на основата на международни конкурси или на поканени архитекти на световно ниво. Тук много български архитекти ще възразят- „Не може ли ние да си проектираме новия град“?!. За съжаление не можем, колкото и да ми е непрятно да го призная. ( Вижте проeкта на  MASDAR CITY – в Абу Даби, ОАЕ. Ние сме единствената страна в бившия източен блок  в която няма построена сграда, по проект на световен архитект/компания. Защо ли? Вероятно защото не сме гостоприемни към знаещите как. (Know-How)

Трябва да отчетем факта,че световните инвеститори ще дойдат, ако в проекта са инкорпорирани световни проектантски фирми. Ще успокоя българските архитекти, че и за тях ще има достатъчно работа.

Този матерал няма претенции за изчерпателност, нито за оригиналност ( не съм измислил колелото). Напротив, сигурен съм, че много колеги, а и други специалисти, общественици или мислещи граждани са си задавали въпроси по темата.

Надявам се да не сте прекалено критични. Вероятно съм неточен в терминологично отношение. Все пак не съм специалист по ТСУ.

Моля за вашите коментари, въпроси и възражения. Нали истината се ражда в спора.

Арх. Румен Първанов

Февруари, 2024

По темата:

05.12.2016

Арх. Румен Първанов: Сгради от морски контейнери – по света и у нас

Честта да открие BUILDINGSTYLE 2016 бе дадена на арх. Румен Първанов, който впечатли всички с иновативния си подход към транспортните […]

Прочети още

23.02.2016

По пътя с арх. Румен Първанов

Интервю Ани ДАМЯНОВА Никога не съм подозирала, че с арх. Румен Първанов може да ми бъде толкова забавно, защото обикновено […]

Прочети още