Намерихме кутия от цигари от 1934 г. на пловдивската фирма „ Томасян”, която е с кралския герб

Арх. Цветомир Крумов: В България оптимизацията на ресурси е изкуство


 

Интервю: Ани ДАМЯНОВА. Лилия ХРИСТОВА  ЧАСТ II

Намираме се в офиса на TMF Services на ул.Съборна 2А в центъра на София, в който архитектурно студио Сашецо работят от година и половина. TMF Group е мултинационална компания за професионални счетоводни и данъчни услуги със седалище в Амстердам. Оперира в международен план чрез 125 офиса в над 80 държави. В TMF работят около 7,000 души, които обслужват над 15,000 клиента. В първата част на интервюто ви предствихме арх. Крумов и  инж.  Герджиков, а сега към екипа на разказващите се присъедини и инж. Хаджийски. 

Имаше ли сериозни промени по предварително зададения план след въвеждането на извънредното положение?

Арх. Крумов : Абсолютно никакви. Този офис е изключително рядък, в сравнение с останалите офис площи на пазара. Като структура, тук имаме 150 работни места, разпределени на 5 етажа. 30 работни места са разделени в 7 самостоятелни стаи като средният брой във всяка стая са 4-5.  Такова нещо е изключително рядко за проект в офис сграда “Клас А“. Отделно, фасадите е една от най-красивите в България.

Имали сме подобен проект на софтуерна компания през 2012-та в сградата на Sofia Tower в Mall of Sofia, в който разпределяхме работни помещения за екипи от 5-6 души.  Но там сградата разполага с централна климатизация, която през самата система за пресен въздух подава отоплението и охлаждането на помещенията. Това позволява пресният въздух в заседателната зала на етаж 1 да е свързана с етаж 7, което в условия на зараза по въздушно-капков път се оказва, че е недостатък.

Понеже централните климатизации са тежки и инертни системи, ние често се сблъскваме с проблема да не ни достига отопление или охлаждане, или и двете по едно и също време. Тогава ни се е налагало да добавяме независима допълнителна климатична система, която да допълва основната. Тези системи, добавяни от наемателите с основна цел да решат недостига на централната климатизация, сега им дават независимост да имат отопление и охлаждане, без да са уязвими от био зараза през централния въздуховод. Такива проекти са рядкост, защото са скъпи. Но дори да бъдат правени, те трябва да бъдат инициирани от наемодателя. Не е работа на наемателя да инвестира в инсталациите на сградите.

В първа част коментирахме, че подобни строителни интервенции са изключително скъпи и сложни, когато става въпрос за съществуващи и работещи офис сгради. Невъзможно е да инсталирате подобна система, без да демонтирате окачения таван. Обикновено подобни интервенции водят след себе си преработване и на други системи или елементи като осветление, въздуховоди, отводняване и др. Строителните дейности в работещ офис е винаги по-скъпо и по-сложно, спрямо инсталация в новострояща се сграда. Най-малкото наемателят, ще трябва да си демонтира техниката и да складира временно документацията си.

Интересен извод, който можем да направим е че една сграда на 100 години (в която се намираме) е по-подготвена и по-адекватна за пандемия, отколкото „съвременните“ офис сгради с най-съвременните системи, инсталации и достижения на строителната индустрия. И понеже, много обичаме да се подценяваме като нация, в този конкретен случай, това важи за офис сградите в цял свят, защото ние имаме проекти в 18 държави и на 4 континента.

Как се случиха нещата тук?

Арх. Крумов: Ремонтът беше направен етаж по етаж, в работещ офис. Наемателят ни освобождаваше един етаж, който да ремонтираме и после трябваше да преместим работните места от съседните. В момента предстои да се нанесат и на последния 7-ми етаж – останалите четири вече са обзаведени. Сградата има общо седем нива без да броим партерното, от които цялостно са ремонтирани пет.

Какво искаха вашите клиенти и пред какви предизвикателства се изправихте в процеса на работа?

Арх. Крумов: Предизвикателствата дойдоха най-вече от факта, че това не е типична офис сграда. Имаше много непредвидени обстоятелства по време на самия ремонт. В хода на проекта клиентът правеше само малки промени. В общи линии най-голямото предизвикателство беше, че на нас ни се наложи да изпълним мащабен проект с много по-малък бюджет. Такъв проект на запад би струвал много повече. Един пример за наш проект в Швеция за две стъклени входни врати с контрол на достъп 5-6 кв.м. всяка, струваха 35,000 евро. В настоящия проект това е няколко пъти повече от целия ни бюджет на тема стъклени стени за целия проект на 5-те етажа.

В  България инвестицията евро на квадратен метър за офис е много по-ниска отколкото при проекти в Западна Европа – възможни са разлики от 10 пъти – зависи от бизнеса и компанията.

Това го видяхме и на Архитектурната конференция организирана от ЕТЕМ миналата година. Дойдоха водещи архитекти от цял свят и ни показаха какви уникални неща проектират и изпълняват. Само, че там инвестират 4,500 паунда на кв.м. във фасадата на сградата. А тук, когато някой вложи 500-600 евро на кв.м. за целия проект за строителство и печели сграда на годината.

В обедната почивка, когато излязохме пред залата, няколко стотин души мълчаха. Извода беше – ние практикуваме много различна архитектура. Аз лично я наричам „Мазилкова“.

Тогава какво направихте, за да се справите с обстоятелствата и проекта?

Налагаше се да оптимизираме и да правим анализ за всеки разход.

Например: При съществуващото положение, работните места получаваха интернет и захранване през розетки и контакти на стените. Отделно, всички бяха изпълнени по различен начин, защото сградата е стара – действахме при заварено положение. Ако нямахме тези ограничения в бюджета, щяхме да демонтираме всички стари кабели и да пуснем нови от една точка. Т.е. да имаме само едно сървърно помещение на един етаж. Но реално ние имаме пет сървърни на пет етажа, защото сме използвали максимално съществуващото положение и сме пускали нови частично, като анализа буквално е правен Стая по Стая и Етаж за Етаж. Няма едно универсално работещо решение, което да се приложи за целият проекта. Всичко това беше предизвикателство за нас, защото много по-лесно е да направиш нещо ново, отколкото да коригираш нещо старо.

Още един пример: LED Лампите в помещението, в което се намираме, са разработени специално за този проект. Те са наше производство и са свързани с цялостната визия на корпоративния брандинг. Най-вероятно, ако трябваше да закупим такова работещо решение, щеше да струва 3-4 пъти повече.

А по отношение на интериора – бутахте ли стени, изграждахте ли нови помещения?

Арх. Крумов: На първите четири етажа има много стари бели интериорни инкрустирани врати. Много по-лесно щеше да бъде те да бъдат демонтирани и подменени. Вместо това обаче, ние вложихме много повече усилия да ги реставрираме и запазим. По този начин запазихме духа на сградата и оптимизирахме бюджета за тази част. В момента те изглеждат много добре в съчетание с модерните елементи.

Друг тип решения, които сме взели специално за този проект са протекциите за стените, които имат и хубав дизайн, и защитават стената.  За мен лично няма по-грозно нещо в един интериор, ПДЧ плоскост 18 мм монтирана с видими винтове без тапи. Искахме да направим нещо, което е едновременно практично и красиво. Аз смятам, че резултата е много добър.

Климатиците не са чисто нови – те са разглобени на съставните си части, реставрирани са и работят перфектно. На снимката ясно се вижда, че на вътрешното тяло няма лепенка.

Преди нашата намеса, климатиците бяха просто разположени някъде в стаята, с външни кабелни канали за пакета от фреон и конденз, както и външни видими разклонителни кутии, които ги захранваха.

След нашата интервенция, ние ги позиционирахме в центъра на помещенията. Оформихме ниша, в която едновременно скрихме щорите и пакетите на климатиците, техните захранвания с ток, фреон и отводняване. Това е архитектурно-инженерно решение, което решава няколко казуса с един детайл.

Крайният ефект не е резултат на едно единствено магическо решение, а е сбор от няколкостотин такива, проиграни в няколко хиляди комбинации, за намиране на най-оптималният избор на работещо решени в рамките на дефинирания бюджет. Горните числа не са преувеличени.

По този начин се инвестират повече средства в проектиране и оптимизиране, но пак е много по-рационално спрямо демонтаж, изхвърляне и нов монтаж на чисто нов елемент. А тук, даже изобщо не намесваме преразхода на ресурси в природата.

В проектите, които правим в чужбина, също компаниите се опитват да си оптимизират разходите и да преизползват наличните ресурси от проект за проект. Но, ако там преизползването е свързано просто да преместим мебелите, които си пасват по размер и цвят от едно място на друго, в нашия случай оптимизацията е на много по-високо ниво.

За всички проекти в които сме участвали в чужбина, никога не съм виждал някой, който да разглобява и реставрира мебели на части, камо ли врати и климатици. Такава практика на запад няма. В България оптимизацията на ресурси е изкуство.

Повечето от бюрата също са стари и на много места в офиса ние сме ги преизползвали така, че да паснат.

 

 

Инж. Герджиков: През 1920 г. това е най-високата сграда в София със стоманобетонна конструкция. Предизвикателствата, чисто инженерно, бяха да се съхрани максимално духът на сградата. Като фасада тя е защитена като културноисторическо наследство. Затова за нас беше много трудно да направим всички тези реновации и отвън да не си личи нищо. Предизвикателство беше цялата логистика с изхвърлянето на отпадъците (защото не можехме да го правим през фасадата на сградата), разрушаването на дадени елементи е определено време, съобразяването със синя зона, пазенето на паркоместа, контейнерите за боклук…

Фактически ние извършвахме ремонтна дейност в сграда на 100 години, докато на долния етаж работят хора. Най-голямото предизвикателство за нас беше двойният под на най-горния етаж. Възложителят искаше той да се ремонтира, за да може на определени места да има подови кутии, които да улеснят комуникацията между хората, работещи там. Затова първоначално идеята ни беше да сменим само настилката и да използване наново вече съществуващият двоен под. Като махнахме мокета обаче, се оказа, че отдолу има двоен под, който трябваше да демонтираме. Под него пък имаше пластове като паркет, сгур и бетонови възглавници. Като едни истински археолози намерихме кутия от цигари от 1934 г. на пловдивската фирма „Томасян”, която е с кралския герб. Така разбрахме кога е правен първият ремонт на този под.

Арх. Крумов: Едно от най-големите предизвикателства беше да направим нов повдигнат под, защото старият просто не беше годен за използване. Старият мокет беше залепен с неподходящо монтажно лепило, което при демонтаж буквално откъртваше парчета от кофражните платна. Те бяха поставени за основа и сами по себе си са здрав материал, но не са подходящи за направата на двоен под. Така, без да иска предишният изпълнител ни беше заложил капан  – от една проста операция по демонтаж и монтаж на мокет, която при нормални обстоятелства можеше да се извърши за 2 седмици, ние влязохме в научно-археологичен филм, продължил 4 месеца. Други капани на старата сграда бяха различните нива между помещенията. Замерихме ги с лазерен нивелир и се оказа , че тоалетните в двете части на етажа са с разлика от 6-7 сантиметра.

Самата плоча е била леко наклонена и всяка стая е била правена сама за себе си. Ако трябваше да решим казуса по стандартния начин: Демонтаж, Изхвърляне и Монтаж, само заради темата „Разлика в нивата“ трябваше да бъдат изхарчени поне 50 000 лв. Това би включвало, къртене на подовете на тоалетните, демонтаж на всички интериорни врати и най-вероятно тяхното изхвърляне, после изкъртване на стени за оформяне на отвори, измазване, производство доставка и монтаж на нови интериорни врати, изпълнение на системен цялостен двоен под и накрая отново изграждане на нов под за тоалетните и кухните, като междувременно при тези операции се чупят и части от стените.

Реално, вие в момента дойдохте по под, който е с основа наклонена повърхнина. Само този коридор има 8 врати, които комуникират една с друга и няма нито една от тях, която да е на едно и също ниво с друга. И тук говорим за разлика в сантиметри. В един под, ако има разлика над 3-4мм и хората, ще започнат да се спъват.

Инж. Герджиков: За да си го спестим не се спряхме на направата на еднакъв двоен под навсякъде, а направихме всичко персонализирано и на ръка, за да може плавно нивата да преливат едно в друго.

Работихте ли по време на пандемията?

Инж. Герджиков : Да, с маски, каски…

 

Вашият клиент как реагираше на всички тези странности, които се появяваха в процеса?

Арх. Крумов: В повечето случаи изключително професионално и адекватно. А в редките случаи, когато не може да вземе решение, той има нас за професионални консултанти. Ние анализираме, презентираме и решаваме проблеми.

Когато в един проект се появят непредвидени обстоятелства, те рефлектират върху срока и цената. Трябва да сме честни- няма клиент, на който това да му хареса. Но когато имаш партньор за клиент и му презентираш нещата такива, каквито са, вие сте заедно в тази ситуация.

В резюме – имахме да решаваме множество частни случаи за всеки един етаж и стая по стая.

Предизвикателствата бяха много и навсякъде, но удоволствието от крайния резултат е безценно.

И в крайна сметка, колкото и бюджетите да са недостатъчни, сроковете критични, контрагентите забавни, а клиентите очакващи, човек ако не може да погледне и да види красотата  около себе си, която друг е създал, значи е загубил най-важното. Който търси, намира. Какво намира? Каквото търси…

Започнахме с фасадата на сградата и ще завършим с нейния вход. След близо 2,5 г. работа по проекта, смело мога да потвърдя, че това е едно от най-сниманите неща в София.